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加快房地产税立法的思考
发布日期: 2015-03-24 14:16:23 作者: admin 点击数:0

   房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出,加快房地产税立法并适时推进改革,房产税出台提供了法律基础。

    一、立法将启动房地产税的全面改革

立法体现合法性。目前推进房产税的最大阻力是利益固化,一些居民房产保有量越来越大。推行房产税要靠立法。房产税经过人大立法通过,体现人民的意志,就能化解矛盾、消除纠纷。

    立法体现公平性,房产税关系到国计民生,与每个人、每个家庭息息相关,需要政府和百姓的互动,保持公共政策的公平。

    立法体现规范性。一是涵盖税基、税率、征收对象、征收范围等要素。按现行1986年《房产税暂行条例》的规定,“个人所有非营业用的房产”不在房产税征收范围内。要达到房产税征收效果,居民保有的非营业用房屋是必须纳入征税范围的。为了保障居民的居住权,一定人均面积以上的部分才须缴税。二是致力于分配调节。房产税对高财产和高收入者的征收,有利于调节收入分配,体现公平与正义性。三是优化地方税收体系。分税分级财政体制至今省以下没到位,需要房产税制度建设推进。据专家口径,2010年我国有140多万平方米住房存量,按每平方米3500元计算,总资产价值约50万亿元,如按1%的税率计算,按50万亿元的三分之一征税,则可征收1600亿元。

    二、上海、重庆试点经验和国外立法

   (一)上海、重庆试点经验。2011年1月,上海、重庆开始试点房产税。

    上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定,从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及其以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时,实行差别化比例税率,即一般适用税率暂定为0.6%,对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。同时给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即:对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税。应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

    重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。改革试点分步实施。首批纳入征收对象的住房包括:个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房(建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房);在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。

    3年来试点征收房产税,上海稍高有20多亿元。重庆去年只收1亿多元,与理想状态有差距,没达到民众最期待的“平抑房价”效果,

   (二)国外房产税立法

    ⒈开征范围广。目前世界绝大部分国家房产课税涉及开发建设阶段的税收较少,税负轻。主要集中于财产保有和转移环节,开征不动产税类、财产转让税类、继承与遗产税类的国家越来越多,不动产税类成为世界绝大多数国家财产课税的主要形式,笔者选取目前世界上98个有代表性的国家和地区来进行比较分析。不动产税类开征的国家70个,占71.43%;财产转让税类开征的国家31个,占31.63%;继承与遗产税类开征的国家56个,占57.14%;一般财产税类(财富税) 开征的国家25个,占25.51%。课税对象主要包括土地、房屋等不动产,课征范围已由城市延伸到了农村。

    ⒉收入比重高。房产税是发达国家地方财政收入的主要来源。美国州以下地方政府的财产税通常占税收的80%以上,加拿大的财产税几乎是市级政府税收收入的唯一来源。一般而言,房产税占发展中国家地方税的比重为40%,而发达国家为35%。

    ⒊税制模式决定于国情。各国社会、政治、经济、文化背景不同,对房产课税模式选择不同。一般不遍及所有财产,只选择个别房产税。课税对象多为土地、房屋及其他特定类型财产。课征范围较窄,但易于征管,收入稳定。

    ⒋评估方法多。保有阶段的不动产税征收,建立在对房地产价值估价的基础上。估价主要有四种评估方法:面积的评估体系。市场价值评估。用租金价值评估法和自我评估。

    ⒌税率。地方或更高一级的政府来决定税率。多数实行比例税率,税率一般为1%。少数国家实行超额累进税率。最高税率不超过3%。

    ⒍税收用途。财产税主要用于教育和市政建设。2001年美国财产税的4%用于特别区、28%用于城镇、22%用于县政府,4%用于州政府、42%用于学区。美国教育经费的70%都来自房产税。

    三、我国房地产税立法面临现实困难

    我国与房地产直接相关的5大税种:房产税(对城镇的经营性房屋征收)、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。这5种税10年来增长迅速。从2003年的900多亿元,上升到2012年的1.01万亿元,增长1022%。合计占税收收入的比重,从2003年的4.5%,提高至2012年的10.1%。

    现行房产税制在流通环节税种较多,税负较重,而在保有环节税种较少,税负较轻。在开发、销售过程的税有10种,如契税、营业税、印花税、房产税、企业所得税、个人所得税、城乡维护建设税、城镇土地使用税、土地增值税、教育税附加等。收费就更多,增加了建房成本,也助长了不正之风。而在房地产保有阶段,只有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和耕地占用税等4种,而且是在一次减除原值10%—30%之后征收。这种“轻保有、重流通”的局面,相当于给土地保有者以无息贷款,使土地利用低效率,抑制市场交易、助长隐性流动,使国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配导致财政收入的流失。